Nuevo escenario para las locaciones, derogaciones y modificaciones.

El miércoles 20 de Diciembre 2023, el poder ejecutivo dio a conocer un paquete de medidas a través del mencionado decreto de necesidad y urgencia, el DNU 70/2023, que entrara en vigencia a partir de los ocho días de publicado, esto quiere decir a partir del 28 de diciembre del corriente mes. En él, se deroga en su Art 249, la Ley Nº 27551 ( Ley de alquileres y su posterior modificatoria la ley 27.737 promulgada hace unos días). Esta derogación nos retrotrae al Código Civil y Comercial del 2015.

Cabe mencionar que dicho DNU, también modifica artículos del mismo código civil y aquí trataremos de clarificar los cambios mas influyentes en lo que hace a la contratación y mas precisamente en lo que tiene que ver con las locaciones.

Antes de adentrarnos en el análisis pormenorizado de las cambios regulatorios, creemos es importante conocer que es un DNU, que alcances tiene y como sigue el proceso constitucional para su correcta utilización.

Recordemos, el decreto de necesidad y urgencia (DNU) es una herramienta prevista en la Constitución nacional que le permite al jefe de Estado legislar en circunstancias excepcionales, aunque su uso está prohibido en materia penal, tributaria, electoral o de régimen de los partidos políticos.

Una vez publicada la medida, el Jefe de Gabinete debe comunicar sobre el decreto de necesidad y urgencia emitido al Congreso, ya que este está encargado de controlar si cumple con los requisitos que establece la Constitución. Así, la nueva normativa debe ser enviada dentro de los 10 días a la Comisión Bicameral Permanente, que debe expedirse y elevar el dictamen al plenario de cada una de las Cámaras para su tratamiento en un plazo de 10 días.

DNU: los principales cambios en locaciones

1. a) Plazo: No existe plazo mínimo legal para ningún tipo de contrato de locación (vivienda o restantes destinos). El plazo será el que pacten las partes. En caso que los contratantes hubiesen omitido fijar un plazo en el contrato, entonces la vigencia del mismo será de 2 años para locaciones habitacionales y de 3 años para restantes destinos.

2. b) Precio: Hay libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago y los ajustes de los alquileres. Se admite la utilización de índices, y las partes pueden pactar ajustes con la periodicidad que deseen. Se pueden pactar alquileres en moneda extranjera.

3. c) Resolución anticipada: El locatario puede resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no hace falta esperar a que transcurran los primeros 6 meses de locación. Se establece una única indemnización en favor del locador que es el equivalente al 10% del monto total que reste abonar del contrato.

4. d) Periodicidad del pago: Las partes no pueden pactar una periodicidad inferior a la mensual. Se admite que en las locaciones habitacionales las partes acuerden pagos por varios períodos juntos, lo que antes estaba vedado.

5. e) Fianza, garantía: Se otorgó total libertad para determinar la garantía y fianzas de los contratos, como así también la moneda de los depósitos en garantía, debiendo las partes acordar el plazo de restitución del mismo.

6. f) Se realizan derogaciones o modificaciones en algunos artículos que hacen que los contratos que celebren las partes deban ser redactados con mayor detalle para abarcar ciertos derechos y obligaciones que antes estaban contemplados en las normas, y ahora deben pactarlos las partes (ej. mejoras, perdida de luminosidad del inmueble, etc).

7. g) No hay que declarar los contratos en AFIP

8. h) El locatario ya no puede compensar alquileres con gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador

9. i) Ya no se requiere la realización de una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo

Los contratos celebrados con anterioridad al DNU y que no vencieron, se rigen por la ley que estaba vigente al momento de su celebración, la cual puede ser el Código Civil y Comercial de la Nación, la Ley 27.551 o la Ley 27.737.

https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/301122/20231221

Fuentes: Boletín Oficial, Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Entre Ríos.