Actualmente se encuentra vigente la Ley 27.613 de exteriorización de moneda extranjera (blanqueo) con destino específico a la construcción de obras nuevas que se hayan iniciados a partir del 12 de marzo pasado o aquellas que a la misma fecha posean un grado avance menor al 50% de finalización de la obra. Motiva esta columna un incentivo fiscal específico para aquellos propietarios de bienes inmuebles declarados que deseen aportarlos o transferirlos para efectuar un desarrollo inmobiliario.

En primer lugar, la norma dispone que los inversores podrán eximir del impuesto sobre los bienes personales, el valor de las inversiones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022 y hasta un plazo máximo de dos períodos fiscales.No obstante, se establece como requisito que las inversiones se hubieran efectivizado con fondos en moneda nacional oportunamente declarados o provenientes de la realización de moneda extranjera. La propia ley autoriza que el inversor pueda obtener los pesos a través de la venta de títulos públicos nacionales comprados previamente. En otras palabras, se convalida la operatoria conocida como “contado con liquidación inverso” para obtener un tipo de cambio implícito más elevado.

El artículo 4 de la ley en cuestión también dispone un régimen adicional de pago a cuenta del impuesto sobre los bienes personales por el equivalente al 1% del valor de las inversiones en los proyectos inmobiliarios para los ejercicios 2020, 2021 y 2022.

El último beneficio para los inversores es, tal vez, el de mayor importancia por su eventual impacto monetario. El mismo queda reservado para los titulares de inmuebles o derechos sobre inmuebles que sean transferidos o enajenados a sujetos empresa (artículo 53 LG inc. a), b), c), d) y f)) para desarrollar los emprendimientos.

Dichos titulares podrán diferir el impuesto a las ganancias o el Impuesto sobre las transferencias de inmuebles (ITI) que se configuren desde el momento de la transferencia o enajenación. El requisito que se impone entonces para gozar de este diferimiento es la obligación de transferir el inmueble o el derecho sobre aquel hasta el 31 de diciembre de 2022. A partir de allí, el vehículo receptor del activo tendrá la obligación de iniciar efectivamente el desarrollo del proyecto hasta dos años posteriores al momento en que los inmuebles fueron transferidos. El pago del impuesto diferido procederá en el momento o período fiscal en que los titulares: “i) perciban una contraprestación en moneda nacional o extranjera; ii) cedan o transfieran a cualquier título la participación, derechos o similares que hubieran recibido como contraprestación; iii) se produzca la finalización de la obra; o iv) se adjudique la unidad que hubieran recibido como contraprestación; lo que ocurra en primer lugar.”

En el extremo, un sujeto persona humana o empresa podría transferir un inmueble hasta el último día del año 2022 al vehículo de desarrollo y diferir el impuesto hasta el período fiscal en que se produzca la percepción en moneda nacional o extranjera, se cedan o transfieran las participaciones en el vehículo, se finalice la obra o se reciban los metros cuadrados construidos, lo que ocurra primero. Actualmente el mercado no parece ser atractivo para inversores, pero esta norma contiene provisiones de mediano alcance que podrán ser utilizadas si las condiciones macro mejoran.

Ahora bien, la ley establece también la posibilidad de actualizar el costo computable para determinar la base imponible del impuesto a las Ganancias que eventualmente se difiera. Recordemos que, de acuerdo con la Ley 27.430 (reforma tributaria de la administración anterior), únicamente puede actualizarse el costo impositivo de aquellos bienes adquiridos con posterioridad a la vigencia de la dicha norma (ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2018) salvo que se hubiera optado oportunamente por el revalúo impositivo de bienes anteriores a dicha fecha que la misma ley contenía. Mediante este nuevo régimen de diferimiento se permitiría entonces actualizar aquellos bienes adquiridos con anterioridad a la Reforma de la Ley 27.430 y sobre los cuales no se ejerció la opción de revalúo.

El artículo que regula el incentivo del diferimiento termina con esta frase “A los fines de utilizar el índice mencionado en el párrafo anterior [IPC], no resultan aplicables las disposiciones del artículo 10 de la Ley 23.928, modificado por la Ley 25.561.”

Dicho artículo 10 de la Ley de Convertibilidad, se encuentra vigente actualmente y mantiene derogada cualquier norma que establezca indexación, actualizaciones monetarias, repotenciación de deudas, impuestos, precios, etc.

Pareciera entonces que esta ley deja sin efecto la prohibición de indexar y se habilitaría el ajuste del costo histórico de bienes adquiridos o inversiones efectuadas previas al 2018 en el marco de éste régimen.

Resta por considerar que el artículo 93 de la ley del impuesto a las Ganancias específicamente establece que las actualizaciones de esta ley se practicarán conforme al artículo 39 de la Ley 24.073 (también vigente actualmente). Dicha norma se aplica específicamente a los tributos regulados por la Ley 11.683 y prohíbe la actualización de valores. Esta inconsistencia, que ya la doctrina especializada anticipó, debería ser aclarada en pos de la seguridad jurídica necesaria para el desarrollo de proyectos inmobiliarios.